被信息产业园一期和小米昌平二期以及石头科技，中关村生命科学园等产业集群“包围”的朱辛庄住宅地块太热了，一个月前的土拍，有42家房企报名。
而两个多月前，拿到朱辛庄最大一块土地的越秀地产，其【越秀·星樾】的项目案名公布不久，即将放出的468套房源，一下吸引了超过2500组意向登记。
（越秀·星樾示意图）
(资料图片)
投资客盯上朱辛庄
目前看，越秀·星樾不仅被一众科技产业刚需人群青睐，也触动了一些投资客的返场愿望。
“这样的低总价小户型项目，几乎没有投资风险。”一资深房产投资者这样告诉笔者，“不论是长期持有用于租赁还是未来出售，这里都不缺接盘人。”
限购环境下，投资客手中的“房票”好像海绵里的水，如果挤总是有的。我劝投资客：“尽量把机会让给刚需吧。”
地铁盘+商业中心+优质配套
约朋友去看越秀·星樾新开的样板间，她乘地铁，我是驾车。到达后发现，地铁站距离售楼处直线距离不到100米，距楼盘直线距离约800米左右。
地铁朱辛庄站，目前是昌平线和8号线的换乘站。而8号线是北京著名旅游观光线，沿线有东升产业园、奥体、王府井等，可直达海淀的主要产业区有上地、学院路。
而我停车在万达广场门前，与售楼处直线距离约200米左右，与项目地块直线距离只有约500米。
即将开业的这家万达广场，也是朱辛庄区域重要的商业配套之一。感觉这里的商业氛围，不输我住的望京，TBD万科天地云集的商业，已经形成一定规模，还有北京超极合生汇（建设中）等大型城市级繁华商业，商业氛围非常充沛。
（区位示意图）
这里更大的优势是完善的教育资源。昌平区政府和北京101中学达成合作，在朱辛庄新建两所幼儿园、一所九年一贯制学校，一所十二年制学校，学校刚好分列在项目两侧。
我觉得产业人群青睐越秀·星樾，应该是更看重孩子有机会进入北京101这样的名校就读。
价格倒挂+高得房率
实际上，价格倒挂才是对排号人的重要吸引力，不论是刚需还是投资客，面对项目6.2万/平的销售指导价，比对同板块二手房领秀慧谷的成交单价7万+，每平米一万元左右的价差，加剧了越秀·星樾的性价比优势。需要提醒一点，根据楼层、户型不同，上下有5%的价格浮动。算下来，整体项目价格空间在5.89万-6.51万之间。
而看过样板间后我发现，这还是近年同一区域得房率最高的新盘。
“高标准”需要高成本投入
实际上，越秀地产竞得北京这块炙手可热的土地，也成就了越秀·星樾这个昌平区首个高标准住宅项目。
目前北京已有的高标准住宅，海淀树村的融创学府壹号院项目，单价9万；海淀北沙滩的中建壹品学府项目，单价10万；朝阳太阳宫的中建玖合府，单价13万，几乎都是10万+豪宅。
高标准可以达到的综合效果是节能、环保、安全、舒适，但需要相应加大成本投入。而越秀地产作为越秀集团旗下的广州市属龙头国企，在北京主要市场第一次拿地，也是不惜代价，一看就是下了继续深耕北京市场的决心，而越秀·星樾应该会成为越秀在北京的标杆产品。
从项目呈现的建筑、园林、户型规划，及样板间交付标准看，越秀地产是铆足劲要一炮打响。
一个先卖期房后卖现房的焦点新盘
越秀·星樾项目共分5个地块，其中3个住宅地块，1个教育地块，1个商业地块，土地占地面积约4.5万平方米，建筑控制规模约10万平方米，其中住宅的建筑面积约8.8万方。
（越秀·星樾示意图）
项目住宅容积率在2.5-2.6，项目整体以7-18层的洋房和小高层为主，15栋楼，共计954套住宅，期房468套，现房486套。
对于现房和期房，政府也给出了明确的指导价，期房部分，也就是目前的可售部分，政府指导均价为6.2万；现房部分，政府指导均价为6.5万。
户型设计“彻底拿捏京北品质客群”
首期开盘的是期房部分7栋楼，468套房，户型为建面约60平米一居，79平米两居，93、96、101、108平米三居，以及127平米四居。
从户型图看，空间优势很明显。甚至有人撰文说“越秀彻底拿捏了京北品质客群”，但我们不得不承认，越秀·星樾的户型规划，的确优于北京新盘平均值。
从样板间细节，看产品品质
我在越秀·星樾销售中心看了两个样板间，一个是101平米的交付标准样板间，另一个是108平米的展示样板间。
108平米的三室两厅两卫户型，很多细节呈现令人惊喜。比如，进门玄关一侧，即是两分离的卫生间。这非常符合后疫情时代，人们进家后第一时间更衣挂在玄关柜里，然后立即洗手的习惯。而洗手面盆与坐便分离的设计，更增加了居家使用的便捷、私密、高效。
进到居室内，能明显感觉到这个户型比市场上同等面积的更舒展，这是板块内在售新房得房率最高的户型。
（展示样板间）
据了解，这是很受欢迎的明星户型， 客餐厨一体设计，使整个居室空间更明亮，南北通透在一条线上。客餐厨之间动线更短，也增加了家庭成员间的互动性，提高了空间利用率。
以客餐厅为活动原点，三居室均互不相邻，既可互动交流，又最大程度保证隐私。
入户门是钢木复合门，木质肌理+钛黑拉丝+四合一智能门锁，支持指纹+密码+钥匙+卡片，四种入户方式，即便出门忘带钥匙、人在门外风吹闭户门，也不会有进不了家的尴尬。
（展示样板间）
还有很多户型规划细节、精装配置细节，都很贴心。这是一个看了之后，能对生活需求产生启发的样板间，多处细节，有着我们一直没有意识到的生活痛点解决方案。
101平米的三室两厅两卫户型，大面宽短进深，通透明亮；洗碗机、中央空调、地暖等交付标准，实用、贴心，高于市场上的刚需盘交标，符合青年产业精英的居住需求。
科技产业聚集、城市资源丰富、生活配套成熟、产品品质优势明显，越秀·星樾有望成为今年北京第一个开盘售罄的爆款。
关键词：
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